今家を買う人が信じられないって本当？5年後10年後の真相をデータで検証

「今家を買う人が信じられない」

「5年後10年後には大変なことになる」

SNSなどで見かけるこんな言葉にまどわされ、マイホーム検討の手が止まってないですか？

この記事では、煽りでも営業トークでもなく、一次データと判断の軸で「あなたは買うべきか・待つべきか」を整理してみました。

マイホーム検討で後悔しないために、ぜひ最後まで読んでみてください。

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「今家を買う人が信じられない」と言われる5つの理由って？

「信じられない」って言われる背景には、
【住宅価格・金利・人口減・実質賃金・災害】この5つの構造的リスクが重なってるのが事実なんです。

この章では、その5つをデータから確認していきます。

・住宅価格が3年で約1,500万円も高騰してる

・住宅ローン金利が上昇局面に入った

・実質賃金が3年連続マイナス

・空き家が900万戸を超えた

・自然災害リスクが高まってる

これらが「全員に当てはまる」わけじゃないですが、「根拠のある不安」なのは事実。

まずはそこを認めたうえで、次の章以降であなたの状況に当てはまるか、一緒に見ていきましょう。

理由① 住宅価格が3年で1,500万円も高騰（首都圏平均7,820万円）

住宅価格はここ数年、「過去最高」を更新し続けてます。

不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向 2024」によると、首都圏の新築マンションは1戸あたり平均7,820万円。

わずか3年で約1,500万円も上がってるんです。

さらに2025年度上半期（4〜9月）の首都圏新築マンションは、戸当たり平均価格が9,489万円（前年比+19.3%）と過去最高を更新。

年度上半期として3年連続の更新になってます。

時期	首都圏新築マンション平均価格
数年前（基準）	約6,300万円台
2024年	7,820万円
2025年度上半期	9,489万円

「数年待ってたら買えるレベルじゃなくなった」って焦っている人も多いのではないでしょうか。

理由② 住宅ローン金利が上昇局面に入った（2024年マイナス金利解除〜2025年12月利上げ）

長らく続いた超低金利時代、そろそろ終わりが見えてきました。

2024年3月のマイナス金利解除をきっかけに、住宅ローン金利は上昇局面へ！

2025年12月の金融政策決定会合では、日銀が政策金利を0.75%に引き上げ、約30年ぶりの高水準になってます。

2026年初頭から5月にかけて、三菱UFJ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・SBI新生銀行・イオン銀行・ソニー銀行など主要金融機関が相次いで変動金利を引き上げました。

借入額4,000万円・返済期間35年のケースで、金利が0.5%から1%上がった場合、月々の返済額は約21万円に膨らみ、年間で約24万円の負担増になる試算です。

理由③ 実質賃金が3年連続マイナス、ローン負担が重くなってる

給料が増えた実感がないのに、家の値段だけ上がる…そんな感覚ありませんか？

厚生労働省「毎月勤労統計調査2024年分結果速報」によると、2024年の実質賃金指数は前年比0.2%の減少。

3年連続のマイナスです。

名目賃金は前年比2.9%増の34万8,182円と33年ぶりの伸びだったんですが、物価上昇に追いついてない状況が続いてます。

さらに内閣府の令和6年度年次経済財政報告では、「住宅ローン返済世帯は負債が資産を上回っており、金利上昇で負担増。若年層ほど住宅ローンの返済負担が大きい」と明記されています。

20〜40代の子育て世代ほど、直接ダメージを受けやすい構造なんです。

理由④ 空き家900万戸、5軒に1軒が空き家の地域も

「これだけ空き家があるのに、なぜ新築買うの？」この指摘にも、根拠となるデータがあります。

2023年現在、日本の空き家数は900万戸。

2018年の前回調査849万戸から51万戸増加。

空き家率は13.8%と過去最高です。

空き家率には地域差が大きい。主要エリアの状況を表にまとめました。

エリア	空き家率
和歌山県・徳島県	21.2%
山梨県	20.5%
鹿児島県	20.4%
東京23区	10.9%
大阪市	16.1%

地方の空き家は約5軒に1軒、東京23区の空き家数は64万6,800戸と、データのある1958年以降で最多になってます。

理由⑤ 南海トラフ・首都直下地震など災害リスクの高まり

35年ローンを組む間に、自然災害が起きる確率は決して低くないです。

南海トラフ地震や首都直下地震は、今後30年以内の発生確率が高いとされています。

ハザードマップ上のリスクエリアに家を建てれば、資産価値が一瞬でなくなる可能性も…

水害・地震・液状化など、立地によって備えるべきリスクは違います。

「同じ価格帯でも、ハザード上のリスクで実質価値が大きく変わる」
購入判断で見落とされがちな視点です。

でも、結論を急ぐのは早いです。

次の章では、このような不安を煽るSNSなどの情報をまず疑う視点を話します！

「信じられない」と発信する人って誰？情報源の立場を見抜く

ネガティブ情報を発信してる人の多くは、賃貸派ポジションか商材販売者。

情報の出所を疑う視点を持つだけで、判断の精度はぐっと上がります。

この章では、発信者のポジションを3タイプに分けて解説しますね。

• パターン①： 賃貸派インフルエンサー
  
• パターン②： 投資商材・スクール販売者
  
• パターン③ ：不動産業者・ハウスメーカー

パターン① 賃貸派インフルエンサー（「持ち家オワコン論」の発信動機）

SNSで「持ち家はオワコン」「今買う人は情弱」って発信するインフルエンサーは、多くの場合「自分が賃貸派である立場」を正当化したい動機を持ってます。

再生数やフォロワーが伸びるのは過激な持論で、中立的な解説より「持ち家オワコン」のほうがバズりやすい構造なんですよね。

もちろん、彼らの主張が全部間違ってるわけじゃない。

ただ「自分は買わない」という結論が先にあって、その結論を補強するデータだけ切り取って提示してるケースが多い…これは知っておいてほしいポイントです。

発信者の過去投稿を遡って、「一貫して買わない選択を肯定してるか」を確認すると、その人の立ち位置が見えてきます。

パターン② 投資商材・スクール販売者（不安を煽って商材につなげる構造）

「家を買うな、その分を投資に回せ」って主張する発信者の多くは、最終的に投資スクールや有料コミュニティへの誘導が目的です。

不安を煽る →「正しい知識」を提示する → 商材を売る、という流れはマーケティングの王道。

注意したいのは、商材自体に価値があるかどうかとは別に、「住宅購入の判断を客観的にしてくれる相手ではない」という点。

パターン③ 不動産業者・ハウスメーカー（「今が買い時」ポジショントークの裏側）

逆方向のポジショントークもあります。

不動産業者やハウスメーカーは「今が買い時です」「金利が上がる前に」「価格はまだ上がります」と急かす傾向がある。

収益構造上、契約が成立しなければ売上にならないから、「待つ」という選択肢を勧めるインセンティブはほぼないんです。

特に住宅展示場やモデルルームでは、契約までのスピードが営業評価に直結します。

「他のお客様も検討中です」「今月中なら値引きできます」といった、時間的プレッシャーがほぼ確実にかかると思っておいたほうがいいです。

営業の言葉を全部疑う必要はないですが、

「この人の言葉は、契約という結論に向けて最適化されてる」という前提で聞くのが大事です。

信頼できる情報源の見分け方（国交省・日銀・総務省など一次データの活用）

煽る人にも、急かす人にも振り回されないためには、一次データに当たる癖をつけるのが最短ルートです。

以下の情報源を直接チェックしてみてください。

情報源	確認できる内容
国土交通省	民間住宅ローンの実態調査・空き家政策
日本銀行	政策金利・金融政策決定会合の議事録
総務省統計局	住宅・土地統計調査（空き家率など）
住宅金融支援機構	フラット35の金利推移・利用者調査
国立社会保障・人口問題研究所	人口推計・将来予測

これらの一次データは、誰のポジションにも依存しない「事実そのもの」。

SNSやYouTubeの情報は、こうした一次データを「誰が・どう切り取って・何のために発信してるか」を見るためのフィルターとして使うと、振り回されにくくなります。

5年後10年後に本当に起こること・起こらないことをデータで検証

噂レベルの「暴落説」と、データで裏付けられる「確実に起こる変化」を分けて理解するのが大事です。

この章では、金利・価格・暴落説・人口減の4テーマで検証していきます。

未来は誰にも完璧に予測できない。だからこそ「何が確からしいか」を一次データで把握しておくのが、感情的な判断を防ぐ最大の武器になります。

金利は今後どこまで上がる？（政策金利1.0〜1.5%予測の根拠）

金利の上昇は「ほぼ確実に起こる変化」のひとつです。

公益財団法人日本経済研究センターの「ESPフォーキャスト調査」（2025年8月調査・中央値）によると、変動金利型のベースとなる政策金利は、現在の約0.75%から2026年12月末までに約1.0%まで上昇する予測が出てます。

主要なシンクタンクのレポートでは、2026年中に政策金利が1.0%から1.5%に到達する、という見方も。

借入額4,000万円・返済期間35年で金利が0.5%から1%上昇した場合、月々の返済額は約21万円、年間で約24万円の負担増です。

ただ、多くの金融機関では「5年ルール」と「125%ルール」が適用されるので、返済額の急激な上昇は抑えられます。

一方で利息部分の負担は確実に増える。長期的には家計への影響が大きくなる仕組みです。

「金利が上がっても、すぐ毎月返済額が跳ね上がるわけじゃない」

この事実は、過度な不安を和らげる材料になります。

住宅価格は下がるのか？都市部と地方で正反対の動き

「人口が減れば全国的に不動産が下がる」

これ、よくある誤解です。

都市部と地方では需給構造が根本的に違う。

価格の動きも正反対になります。

大都市圏では住宅需要が高く、空き家が発生しにくい。

実際、東京23区の空き家数は過去最多を更新しながらも、新築マンション価格は1億3,064万円（2025年上半期、前年同期比20.4%増）と高騰を続けてます。

不動産経済研究所の調査部長は「新築マンションについては、基本的に下がる要素がない」との見方を示しています。

建築費高騰と用地不足が、価格上昇の継続要因になっているからです。

下がるエリアと上がるエリアが二極化していく…これが現時点で最も確からしい予測です。

「2030年暴落説」は本当か？一次データで検証

SNSで広まっている「2030年暴落説」。

5〜10年内の急落については、確証のある一次データによる根拠は薄いのが実情です。

人口減少の影響が不動産価格に顕著に表れるのは、一部の試算では30〜50年規模の中長期的な話とされています。

都市部への人口集中が続く限り、都心立地の価格下落圧力は限定的。この見方が業界では一般的です。

もちろん「絶対に暴落しない」とは誰も断言できません。

でも「2030年に必ず暴落する」という強い予言は、一次データの裏付けが乏しいですよね。

SNSで流れる暴落説は、「誰が・どんな立場で・何の根拠で言ってるか」をセットで確認しましょう。

人口減少・空き家増加が不動産価格に与える影響（30〜50年スパンの話）

人口減少は確実に進行します。

国立社会保障・人口問題研究所の推計による将来予測を整理しました！

年	高齢化率	生産年齢人口
現在	約29%台	約7,400万人
2040年	34.8%	6,213万人
2050年	37.1%	—

この変化は不動産市場全体に大きな影響を与えますが、影響が出るスピードと地域差を見極める必要があります。

郊外・地方の流動性が落ちる一方、都心と一部の主要駅近物件は需要が維持されやすい

これが30〜50年スパンの大まかな見通しです。

「自分の世代で確実に資産が目減りするのか」を考えるとき、立地選びの重みは想像以上に大きいんです。

今買っていい人・待つべき人の違いは？年収別・家族別の判断フロー

「全員一律に買うべき/待つべき」という答えはないですが、年収・家族構成・働き方の3軸で判断が分かれます。

この章では、自分の状況に近いケースを見つけて、判断の軸を作ってもらうのがゴールです。

今買っていい人の5つの条件（返済比率20〜25%以内・共働き安定・転居予定なし等）

今買っても5年後10年後に後悔しにくい人には、共通する5つの条件があります。

• 返済比率が手取りの20〜25%以内に収まる
  
• 共働きで世帯収入が安定してる（片方の収入だけでも返済可能）
  
• 今後10年以内に転居予定がない
  
• 頭金として物件価格の1〜2割を準備できる
  
• 立地選びでハザードリスクを許容範囲に抑えられる

特に大事なのが返済比率。

一般的な住宅ローン審査基準では返済比率30〜40%まで借りられますが、これはあくまで「上限」。

理想的な返済比率は20〜25%程度！

待つべき人の5つの条件（年収倍率7倍超・転職予定・頭金ゼロ等）

逆に、今は一度立ち止まったほうがいい人にも5つの特徴があります。

• 物件価格が年収の7倍を大きく超える
  
• 1〜2年以内に転職・独立を予定してる
  
• 頭金がほぼゼロでフルローン前提
  
• 共働き前提だけど片方の収入が不安定（契約・フリーランス）
  
• ペアローンで離婚や休職リスクを想定してない

特にフルローンでギリギリの返済比率を組むケースは、金利上昇や収入減で一気に苦しくなります。

「今買わないと損する気がする」って焦りの正体は、たいてい価格上昇への恐怖。

でも、無理して買って5年後に手放すことになったら、損失はさらに大きくなりますよね。

「待つべき」と書くと冷たく感じるかもしれないけど、これは「永遠に買うな」って意味ではないです。

年収別シミュレーション（500万・700万・1,000万円の安全な借入額）

返済比率20〜25%を基準にした、年収別の安全な借入額の目安を整理しました。

年収	安全な年間返済額（手取り22%目安）	安全な借入額目安（金利1.0%・35年）
500万円	約88万円	約2,600万円
700万円	約120万円	約3,500万円
1,000万円	約170万円	約5,000万円

※手取りは年収のおおよそ75〜80%で試算

首都圏新築マンションの平均価格が7,820万円〜9,489万円という現状を踏まえると、世帯年収1,000万円でも単独購入は厳しい水準。

実際、共働き世帯の56.3%がペアローンを利用しており、この傾向は今後も強まる見込みです。

家族構成別の考え方（DINKS・子育て世代・シングル）

家族構成によっても判断軸は変わります。3パターンで整理しました。

• DINKS（共働き・子なし）：世帯収入は高いけど、ペアローンは離婚リスクに弱い。売却しやすい立地を最優先に。
  
• 子育て世代：教育費ピークと返済ピークが重なる年代を試算。返済比率は手取り20%以内に抑えたほうが安全。
  
• シングル：単独収入でのリスクが集中するから、立地と再販性をより重視。中古マンション活用も視野に。

「自分はどのケースに近いか」を当てはめるだけでも、判断の精度はぐっと上がります。

世帯ごとに正解が違うからこそ、テンプレ的なアドバイスに振り回されない姿勢が大事です。

5年後10年後に後悔しないための7つのリスク対策

買うと決めた場合でも、7つの対策を押さえれば5年後10年後の「想定外」に備えられます。

100%リスクゼロの選択は存在しません。

でも「備えておけば慌てない」状態は作れます！

対策① 返済比率は手取りの20〜25%以内に抑える

いちばん大事なのは、銀行が貸してくれる額じゃなく「自分が無理なく返せる額」で組むこと。

一般的な審査基準は返済比率30〜40%だけど、これはあくまで上限。

理想は20〜25%以内に収めるのがおすすめです。

対策② 変動金利か固定金利かの判断基準（金利差1.5%の意味）

2026年4月時点の金利相場は、変動金利が約1.0%前後、固定金利（フラット35）が約2.5%と、その差は約1.5%。

この金利差を埋めるには、ここからさらに6回程度の追加利上げが行われ、政策金利が2.25%を超える水準が長期間続く必要があります。

変動金利が依然として有利な局面ではあるものの、住宅金融支援機構の調査では、変動金利型住宅ローン利用者の53.5%が金利変動リスクに不安を感じてると回答。

利用者の84.3%が変動金利を選ぶ一方で、半数以上が不安を抱えてる…

この温度差を踏まえて、自分のリスク許容度で選ぶのが大事です。

対策③ 売りやすい立地を選ぶ（資産価値の落ちにくいエリア）

35年間、状況が変わらない人生はほぼありません。

転勤・離婚・親の介護など、「売る・貸す」選択肢を残せる立地かどうかは、購入時にいちばん重視すべきポイントです。

駅徒歩10分以内・主要路線・生活インフラ充実…

こういう条件は、人口減少時代でも需要が落ちにくい要素です。

対策④ 災害ハザードマップを必ず確認する

南海トラフ・首都直下地震に加え、水害リスクも年々高まっています。

購入前に、自治体のハザードマップで「浸水想定」「土砂災害警戒区域」「液状化リスク」を必ずチェックしましょう。

同じ価格帯でも、ハザード上の評価で実質価値が大きく変わります。

対策⑤ 無理のないペアローン設計（離婚・休職リスクへの備え）

共働き世帯の56.3%が利用するペアローン。

片方が休職・離職した瞬間に返済が苦しくなる、構造的な弱点があります。

「片方の収入だけでも返済可能なライン」で組むのが、最大のリスク対策です。

対策⑥ 住宅ローン控除・補助金を最大活用する

住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度。

長期優良住宅・ZEH住宅などの認定を取れば控除上限が拡大されるので、購入時の仕様選定段階で意識すると効果が大きくなります。

対策⑦ 建築費を抑える購入ルートを選ぶ

同じ予算でも、購入ルートを変えるだけで建築費を数百万円単位で抑えられるケースがあります。

建築費の高騰が続く今、複数業者からの相見積もりは必須と言っていい状況です。

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それでも迷うあなたへ～中立的な相談先の選び方

自分一人で判断しきれない場合は、不動産業者じゃなく独立系FPなど中立的な専門家に相談するのが最短ルート。

「買え」「買うな」を断言する人より、「あなたの状況ではこう」と言える専門家を選びましょう。

不動産業者・ハウスメーカーに相談するときの注意点

物件情報を得る相手としては有用。

でももちろん判断の最終アドバイザーには向いていません。

契約成立で報酬が発生する立場なので、構造的に「待つべきです」とは言えませんよね。

情報収集と判断は、相手を分けて行うのが鉄則です。

独立系FPと企業系FPの違い

FPには大きく2タイプあります。

それぞれの特徴を理解したうえで相談先を選びましょう。

• 独立系FP：相談料制が中心。特定の金融商品・不動産会社と利害関係がないから、中立性が高い。
  
• 企業系FP：無料相談が多いけど、保険・不動産・投信などの販売手数料が収益源。

無料相談の裏側にある収益構造を理解しておくと、アドバイスを受け取る精度が上がります。

まとめ｜「信じられない」の声に振り回されず、自分の軸で決めるために

「今買うべきか・待つべきか」に万人共通の正解はありません。

この記事で扱った内容を最後に振り返ります。

• 「信じられない」と言われる5つの理由（価格・金利・賃金・空き家・災害）は、データで裏付けられた事実
  
• ただし発信者の立場（賃貸派・商材販売者・業者）を見極めれば、煽りに振り回されずに済む
  
• 5〜10年内の急落は一次データの裏付けが薄く、影響は地域で二極化する
  
• 買うべき人・待つべき人は年収・家族・働き方の3軸で判断する
  
• 買う場合は返済比率20〜25%、立地、ハザード、ペアローン設計で備える

煽る人も、急かす人もいます。

でも35年付き合うのは、ほかでもないあなた自身。

誰かの言葉で決めた選択より、自分のデータと判断軸で決めた選択のほうが、5年後10年後に振り返ったときの納得感が全然違います。

焦って決める必要も、無理に踏みとどまる必要もありません。

この記事が「自分の場合はどうか」を考えるための土台になったら嬉しいです！

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