ルーフバルコニーはやめたほうがいい?後悔する人と満足する人の違いを徹底解説

ルーフバルコニーに憧れはあるものの、「やめたほうがいい」という声や体験談を見て、取り入れるべきか迷っていませんか？

ルーフバルコニーは開放的な空間を楽しめる一方で、費用や定期的なメンテナンスが必要です。

戸建てでは屋根で仕上げるより初期費用が高く、10年ごとに防水工事が約20〜30万円かかることもあります。

この記事では、後悔する人と満足している人の違いや、20年でかかる費用、自分に向いているか判断するポイントをわかりやすく解説します。

ルーフバルコニーとは?普通のバルコニーとの違い

ルーフバルコニーとは、下の階の屋根部分を使った、屋根のない広いバルコニーのことです。

「ルーフテラス」「ルーフガーデン」とも呼ばれます。

通常のバルコニーより広いスペースを取りやすいのが特徴です。

混同しやすい3つの屋外スペースの違いはこちら。

種類	屋根	設置場所	特徴
ルーフバルコニー	なし	下階の屋根の上	・広く開放的 ・防水管理が必要
一般的なバルコニー	ありの場合が多い	2階以上の壁面	・標準的な広さ ・奥行きが浅い
インナーバルコニー	あり	室内に組み込む	・天候に強い ・延床に入る場合あり

同じ屋外スペースでも、屋根の有無や設置場所はそれぞれ違います。

こうした違いが、後悔につながる理由の一つです。

ルーフバルコニー・ベランダ・インナーバルコニーの違い

3つの最大の違いは「屋根があるか」と「どこに設置するか」です。

インナーバルコニーは、つくりによっては延床面積に算入され、固定資産税に影響する場合があります。

それぞれ使い方やお手入れのしやすさも異なるため、今の生活スタイルだけでなく、将来どのように使いたいかも考えて選びましょう。

マンションでは「共用部分」扱いになる点に注意

マンションのルーフバルコニーは、「専用使用権」が設定された共用部分として扱われるのが一般的です。

つまり、自分だけが使える権利はあっても、自分の所有物ではありません。

そのため、居住者が自由に修繕やリノベーションをすることはできず、防水など共用部分の修繕は管理組合が主体となって行います。

また、マンションによっては、ルーフバルコニーの専用使用料が月額約1,000〜2,000円かかるケースもあります。

使っていなくても費用がかかる場合がある点には注意が必要です。

購入前に、ルーフバルコニーの扱いやルールを確認しておくことが大切です。

戸建てとマンションで事情が大きく変わる

戸建てとマンションでは、ルーフバルコニーにかかる費用や修繕の自由度が大きく変わります。

戸建ては設置費用も防水メンテナンスもすべて自己負担ですが、必要に応じて自分で業者へ修繕を依頼できます。

一方、マンションは防水の修繕を管理組合が行うため、修繕の自由度が低いのが特徴です。

防水工事は、大規模修繕にあわせて行われることがあります。

戸建てとマンションでは、費用のかかり方だけでなく、修繕を自分で決められるかどうかも違うことを知っておきましょう。

ルーフバルコニーはやめたほうがいいと言われる7つの理由

「やめたほうがいい」と言われる7つの理由を大きく分けると、維持費・手間・使い方の制限の3つです。

憧れだけで設置すると、思っていた以上に費用や手間がかかり、後悔につながることもあります。

代表的な7つの理由はこちら。

1. 防水塗装が劣化しやすく、将来の家計を圧迫する
2. 掃除の手間が想像以上で、結局使わなくなる
3. 夏は暑く冬は寒い、下の階も暑くなりやすい
4. 強風・突風で物が飛ぶリスクがある
5. 近隣の視線・音・においで気を使う空間になりがち
6. 屋根で仕上げるより初期費用が高い
7. 固定資産税や使用料など見えないコストがかかる

ここからは、それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

防水塗装が劣化しやすく、将来の家計を圧迫する

ルーフバルコニーは屋根がないため、防水層が紫外線や雨風にさらされ、一般的な屋根より劣化が早く進みます。

防水工事にかかる時期や費用の目安はこちら。

・防水層の耐用年数：10〜15年程度

・表面を守るトップコートの塗り替え：5年に一度

・工事費用：10㎡で10〜15万円前後

防水層の劣化を放置すると雨漏りにつながり、下の階にまで被害が広がる可能性もあります。

さらに、一箇所の劣化から屋上全面のやり直しが必要になれば、費用が100万円を超えるケースも…。

こうした防水工事にかかる費用は、屋根で仕上げていればかからなかったものです。

トップコートの塗り替えや防水工事は定期的に必要になるため、家計への負担にもつながります。

掃除の手間が想像以上で、結局使わなくなる

ルーフバルコニーは床面積が広く、落ち葉や砂ぼこりがたまりやすいのが特徴です。

排水口が詰まることもあり、手入れをしないと水はけが悪くなって、防水層の劣化や雨漏りにつながる可能性があります。

掃除は「趣味」ではなく「必須のメンテナンス」です。

憧れて設置したものの、想像以上に掃除の手間がかかり、1年後には洗濯物置き場だけになる家庭も少なくありません。

ルーフバルコニーを設置する前に、誰が、いつ掃除するのかまで考えておきましょう。

ルーフバルコニーを洗濯物干しに使う予定の方は、ランドリールームについて紹介しているこちらの記事も参考にしてみてください。

夏は暑く冬は寒い、下の階も暑くなりやすい

ルーフバルコニーは直射日光を受けるため、夏場は床面が高温になりやすいです。

その熱が下の階の部屋に伝わると、室温が上がりやすくなり、冷房を使う時間が増えて電気代が高くなることもあります。

また、冬は屋根のない屋外空間のため、気温が低い日は寒さを感じやすいのが特徴です。

屋根がない開放的な空間だからこそ、天候の影響をまともに受けます。

対策として、設計段階で断熱工事を行う方法があります。

断熱工事にかかる費用の目安

・充填断熱：4,000円/㎡〜

・屋根外張り断熱：8,000円/㎡〜

断熱工事をする場合は、工事費も予算に入れておきましょう。

強風・突風で物が飛ぶリスクがある

高い位置にあるルーフバルコニーは、地上より風の影響を強く受けます。

突風でテーブルや椅子が吹き飛ぶこともあり、飛んだ物が階下や近隣に落ちれば、大きなトラブルになりかねません。

強風時は、物を室内に入れたり、飛ばないように固定したりするなどの対策が必要です。

開放感が魅力のルーフバルコニーですが、強風や突風によるリスクがあることも知っておきましょう。

近隣の視線・音・においで気を使う空間になりがち

ルーフバルコニーは、音やにおいが漏れやすく、周囲から見えやすい場所です。

マンションでは、BBQや花火などの火気使用が管理規約で禁止されていることがあります。

戸建てでも、煙やにおいで迷惑をかけないよう、近隣への配慮が欠かせません。

さらに、周囲からの視線が気になり、目隠しのシェードが必要になることもあります。

「開放感」を期待していても、実際は周囲に気を使うことも少なくありません。

思っていたより自由に使えないことが、後悔につながる理由の一つです。

屋根で仕上げるより初期費用が高い

ルーフバルコニーの設置費用には、防水工事・手すり・床材の施工などが含まれます。

さらに、構造によっては階段の追加が必要です。

費用の目安はこちら。

・ルーフバルコニーの設置費用：100〜200万円程度

・内階段を追加する場合：70〜80万円

・外階段を追加する場合：20〜30万円ほど

単純に屋根で仕上げる場合と比べると、ルーフバルコニーを設置する分、初期費用は高くなります。

屋根で仕上げるより費用がかかるため、その分しっかり活用できるか、設置前に考えておきましょう。

固定資産税や使用料など見えないコストがかかる

「ルーフバルコニーは固定資産税がかからない」と言われることがありますが、必ずしもそうとは限りません。

床部分や手すり、腰壁などが固定資産税の対象になる場合もあります。

マンションでは、専用使用料が必要な物件もあります。

使用頻度が低くても、専用使用料は毎月かかる仕組みです。

契約前に、固定資産税や専用使用料がかかるかどうか確認しておきましょう。

7つの理由を見て不安になった方もいるかもしれませんが、事前に知っておけば、防げることもあります。

次は、20年間でどのくらい費用がかかるのか見ていきましょう。

20年でいくらかかる?ルーフバルコニーの維持費シミュレーション

ルーフバルコニーの維持費は、防水工事や使用料などを合わせると、20年で数十万〜100万円以上かかるケースも…。

項目	費用の目安	発生頻度
防水工事（10㎡）	10〜15万円	10〜15年に1回
トップコート塗り替え	5〜10万円	5年に1回
専用使用料（マンション）	月1,000〜2,000円	毎月
固定資産税・都市計画税増分	物件により変動	毎年

この表をもとに、戸建てとマンションに分けて計算していきましょう。

防水工事・トップコートの費用と頻度

防水のメンテナンスには、大きく分けて「防水工事」と「トップコートの塗り替え」の2種類があります。

費用とメンテナンスの目安はこちら。

防水工事
・目安：10〜15年に1回
・防水層が劣化すると、張り替えが必要です。
・費用：10㎡で10〜15万円前後

トップコートの塗り替え
・目安：5年に1回
・防水層の表面を紫外線から守ります。
・防水工事より安く済みますが、放置すると防水層の寿命を縮める原因になります。

トップコートの塗り替えなどを定期的に行うことで、防水層を長持ちさせることができます。

【戸建て版】20年の維持費シミュレーション

戸建ての20年間のメンテナンス費用は、おおよそ35〜55万円が目安です。

使用料はかかりませんが、防水工事やトップコートの塗り替えにかかる費用は自己負担になります。

費用の内訳は以下のとおりです。

項目	20年間の回数	概算費用
防水工事	1〜2回	10〜30万円
トップコート	3回	15〜25万円
合計	—	約35〜55万円

表にあるメンテナンス費用のほかに、固定資産税が高くなる場合もあります。

屋根で仕上げていれば、こうしたメンテナンス費用は基本的にかかりません。

【マンション版】専用使用料＋修繕を含めた試算

マンションでは、防水の修繕は管理組合が行い、物件によってはルーフバルコニーの専用使用料がかかります。

20年間にかかる費用はこちらです。

項目	20年間	概算費用
専用使用料（月1,500円想定）	240カ月	約36万円
固定資産税の増分	20年	物件により変動

ただし、専用使用料は毎月かかるため、「全く使っていないのに月々払っている」という状態になることもあります。

屋根で仕上げた場合との「差額」で考える

ルーフバルコニーを設置するかどうかは、総額ではなく「屋根で仕上げた場合との差額」で考えましょう。

戸建てでは、屋根で仕上げるより初期費用が100〜200万円ほど多くかかります。

さらに、戸建てでは20年間の維持費、マンションでは専用使用料などもかかります。

そのため、初期費用だけでなく、それぞれにかかる費用まで含めて差額を考えることが大切です。

そのうえで、ルーフバルコニーを設置するかどうかを判断しましょう。

ここまで読んで、「思ったより費用がかかる」と感じた方も多いのではないでしょうか。

同じ家づくりでも、進め方次第で数百万円変わることは珍しくありません。

＼展示場に行くより100〜200万円安くなる！ ／

後悔して使わなくなる人と、使い続ける人の違いとは?

ルーフバルコニーを使い続けられるかどうかは、「室内との動線」と「使う目的が決まっているか」で大きく変わります。

同じルーフバルコニーでも、満足度を左右するのがこの2つの条件です。

使わなくなる人・使い続ける人の違いはこちら。

項目	使わなくなる人	使い続ける人
室内との動線	遠い・段差がある	リビング直結・段差なし
使う目的	なんとなくの憧れ	朝食・読書など明確
掃除の習慣	続かず放置	ルーティン化できている

「憧れ」だけで設置すると、次第に使わなくなることもあります。

ここからは、使わなくなる人と使い続ける人の違いを順番に見ていきましょう。

使わなくなる人の共通点(物置化・洗濯物置き場化)

ルーフバルコニーを使わなくなる人には、「目的が曖昧」「動線が悪い」という2つの共通点があります。

なんとなく開放感に憧れて設置しても、具体的な使い道が決まっていないと、次第に使う機会が減っていくからです。

さらに、室内から遠かったり段差があったりすると、出入りするのが面倒になることも…。

掃除の手間がかかることも、使わなくなる原因の一つです。

使わなくなっても、掃除やメンテナンスは必要です。

物置のような使い方になれば、初期費用や維持費も無駄になってしまいます。

使い続けている人の間取り・生活スタイル

ルーフバルコニーをフル活用している人は、リビングから段差なく出られるなど、室内から出入りしやすい間取りにしています。

また、掃除を習慣にしているため、日々の手入れも負担になりにくいのが特徴です。

間取りと使う目的が合っていれば、日常的にルーフバルコニーを楽しむことができます。

設置する前に、「自分はどう使うか」を具体的に考えておくことが大切です。

「朝食・読書・おうち時間」を実現できている人の共通点

ルーフバルコニーを作って満足している人は、普段の生活の中で自然に使えるよう工夫しています。

家族で朝食をとったり、読書やリラックスタイムを楽しんだりと、日常的にルーフバルコニーで過ごしているのも特徴です。

ただ、実際に使うのは年に数回という人も少なくありません。

頻繁に使っている人は、テーブルやチェアを置いたままにするなど、思い立ったときにすぐ使える環境を整えています。

憧れだけで終わらせないためにも、生活動線と使う目的はセットで考えておきましょう。

ルーフバルコニーが向いている人・向いていない人

向いている人	向いていない人
使う目的が明確	なんとなく憧れだけ
リビングから段差なく出られる	動線が遠い・段差がある
掃除やメンテを続けられる	手入れが面倒に感じる
維持費の差額を許容できる	コストをかけたくない

自分がどちらに近いか、チェックしてみてください。

向いている人の特徴

ルーフバルコニーが向いている人の特徴はこちら。

・休日に外で朝食をとりたい、読書やお茶を楽しみたい、植物を育てたいなど、具体的な使い道が決まっている

・リビングから段差なく、思い立ったときにすぐルーフバルコニーへ出られる動線を確保できる

さらに、維持費がかかることを理解したうえで、それでもルーフバルコニーを使いたいと思えるかどうかも大切です。

この条件がそろっていれば、普段の生活の中でルーフバルコニーを活用しやすくなります。

向いていない人の特徴

ルーフバルコニーが向いていない人の特徴はこちら。

・「あると便利そう」という理由だけで導入する

・共働きで、掃除や手入れの時間を取りにくい

・10年ごとの防水工事20〜30万円など、維持費を負担に感じる

当てはまる項目が多い場合は、ルーフバルコニーの設置を慎重に検討しましょう。

迷ったら考えたい「本当にその広さが必要か」

迷ったときは、「本当にその広さが必要か」を考えてみましょう。

広ければ広いほど、掃除も防水面積も増え、維持費も高くなります。

開放感は魅力ですが、使わないスペースまで広くすると、その分費用だけがかかってしまいます。

実際にどのように使うのかを具体的に考え、必要な広さを検討することが後悔を防ぐポイントです。

ルーフバルコニー以外の間取りで後悔しやすいポイントは、こちらの記事でも紹介しているので、あわせて参考にしてみてください。

やめる場合の代替案|インナーバルコニーなどとの比較

開放感より使いやすさを優先するなら、屋根付きのインナーバルコニーも選択肢の一つです。

案	費用感	使いやすさ	注意点
インナーバルコニー	中	天候に左右されにくく、使いやすい	延床算入で課税の可能性
ウッドデッキ・1階テラス	低〜中	出入りしやすい	庭のスペースが必要
屋根なしの間取り	低	—	屋外空間はなし

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

インナーバルコニー(屋根付きで天候に強い)

インナーバルコニーは、屋根があるため天候に左右されにくいのが大きなメリットです。

雨の日でも洗濯物を干しやすく、突風で物が飛ぶ心配も減り、屋外の開放感も楽しめます。

ただし、固定資産税については注意が必要です。

屋根や外壁で囲まれる分、条件によっては延床面積に算入され、固定資産税の対象になる場合があります。

「屋根がある＝非課税」ではない点に注意してください。

天候の影響を避けたい人には、インナーバルコニーも選択肢の一つです。

ウッドデッキ・1階テラスという選択肢

ウッドデッキや1階テラスは、地面に近いため出入りしやすく、転落するリスクが低いのが魅力です。

子どもやペットを遊ばせる場合も、高い位置にあるルーフバルコニーより安全で使いやすいでしょう。

ただし、設置にはある程度の庭の広さが必要なため、都心の狭小地では十分なスペースを確保しにくいことも…。

庭のスペースを確保でき、地上で開放感を楽しみたい人に向いています。

損しない家づくりのためにも、ルーフバルコニー以外の選択肢を知っておきましょう。

後悔しないために契約・着工前に確認すべきこと

後悔の多くは、契約前の確認不足や、自分たちの暮らしに合っていないことが原因です。

ルーフバルコニーを設置する前に、防水・排水・規約を必ず確認しておきましょう。

ここからは、戸建てとマンションに分けて確認したいポイントを詳しく見ていきます。

【戸建て】防水の仕様・断熱・排水を確認する

戸建てでは、防水の仕様や保証期間、断熱対策、排水の設計を確認しましょう。

防水層の耐用年数や次にメンテナンスが必要になる時期、費用の目安を営業担当に確認しておくと、将来どのくらい費用がかかるのか把握しやすくなります。

また、夏の暑さ対策として、屋根断熱の有無も確認しておきたいポイントです。

排水溝の位置や数が不十分だと、雨水が溜まり、防水層の劣化を早める可能性があります。

【マンション】管理規約と使用料・禁止事項を確認する

マンションでは、管理規約・専用使用料・禁止事項を必ず確認しましょう。

物件によっては、次のような使い方が禁止されている場合があります。

・BBQや花火
・洗濯物干し
・プランターの設置
・造作物の設置

また、専用使用料が月いくらかかるのかも購入前に確認しておきましょう。

「開放感」を期待していても、管理規約によって思っていた使い方ができない場合があります。

契約前に管理規約を確認し、自分が考えている使い方ができるか確かめておくことが大切です。

契約前チェックリスト

□ 防水の仕様・耐用年数・次回のメンテナンス費用
□ 断熱対策の有無（夏の暑さ対策）
□ 排水溝の位置と数
□ 固定資産税・都市計画税への影響
□ (マンション)専用使用料の月額
□ (マンション)管理規約の禁止事項

事前に確認しておくことで、契約後の「想定外」を減らすことができます。

よくあるご質問(FAQ)

Q. ルーフバルコニーは固定資産税の対象になりますか？

はい。ルーフバルコニーは、固定資産税の対象になる場合があります。

床部分や手すり、腰壁などが家屋の評価に含まれることがあり、市街化区域では都市計画税もかかります。

ただし、課税の判断は自治体によって異なるため、詳しくは物件所在地の役所に確認しましょう。

Q. 賃貸でルーフバルコニー付きはやめたほうがいい？

掃除の手間や使用料には注意が必要です。

賃貸の場合、防水の修繕は基本的に貸主負担ですが、日常の掃除は入居者が行うことが多いです。

また、使用料が家賃に上乗せされている場合もあるため、使う頻度と費用のバランスを考えて選びましょう。

　

Q. ルーフバルコニーでバーベキューや花火はできる？

管理規約で火気の使用が禁止されているマンションでは、BBQや花火はできません。

戸建ての場合も、近隣への煙やにおいへの配慮が必要です。

「屋外だから自由に使える」わけではないことに注意しましょう。

まとめ|後悔しない判断のために

ルーフバルコニーは、使う目的がはっきりしていて、日常的に活用できる人にとって魅力的な空間です。

一方、目的が曖昧なまま設置すると、想像以上に掃除の手間がかかるほか、10年ごとの防水工事に20〜30万円ほどかかることもあります。

防水層の劣化を放置すれば、全面的なやり直しが必要になり、100万円を超えることも…。

ルーフバルコニーを設置するか迷ったら、次の3つを確認しましょう。

・ 使う目的がはっきりしているか

・ リビングからそのまま出られる動線を作れるか

・ 維持費まで含めて無理なく支払えるか

この3つがそろっていれば、ルーフバルコニーを活用しやすくなります。

迷う場合は、屋根付きのインナーバルコニーやウッドデッキなどの代替案も検討してみましょう。

家づくりは、進め方次第で数百万円変わります。

後悔しないルートを知ることから始めてみてください。

＼ 展示場に行くより100〜200万円安くなる！／