家の予算の決め方は？年収別の目安と後悔しない5ステップ

家の予算を決めないまま住宅会社へ行くと、想定より高い見積もりを提示されることがあります。

大切なのは、住宅会社へ相談する前に「いくらまでなら無理なく返せるか」を知っておくことです。

この記事では、年収別の予算目安や返済負担率・頭金・諸費用・住んでからかかるお金まで、後悔しない予算の決め方を解説します。

家の予算はどう決める?失敗しない順番と全体像

家の予算をなんとなく決めてしまうと、あとから後悔する原因になります。

先に考える順番を知っておくことが、総予算や毎月の返済額を決める第一歩です。

まずは、予算を決める順番と全体の流れを確認していきましょう。

予算の総額は「自己資金+援助資金+住宅ローン」で決まる

家づくりの予算を考えるうえで、住宅ローンだけを基準にするのは危険です。

まず確認したいのは以下3つです。

・自己資金：自分たちで用意するお金

・援助資金：親や家族から援助してもらうお金

・住宅ローン：金融機関から借りるお金

この3つを合わせることで、家づくりに使える予算の目安が見えてきます。

それぞれのバランスを考えながら予算を決めることで、家計に無理のない家づくりにつながります。

先に予算を固めるべき理由(営業トークに流されないために)

家づくりでは、住宅会社から間取りや設備、オプションなど、さまざまな提案を受けることがあります。

提案された設備やオプションを追加していくうちに、想定より見積もりが高くなるケースも少なくありません。

そこで大切なのが、住宅会社へ相談する前に予算の上限を決めておくことです。

予算を先に決めておくと、次のように判断しやすくなります。

・この設備は必要だから残そう

・ここは予算を超えるから見直そう

判断基準があると、提案を受けても自分たちに合った家づくりの判断がしやすくなります。

予算決めの全体像5ステップ

家の予算は、一度に決めようとすると迷いやすくなります。

まずは、予算を決める流れを5つのステップで確認していきましょう。

1. 家の相場を知る
2. 年収から予算の目安を確認する
3. 返済負担率から無理なく返せる額を考える
4. 頭金・諸費用・維持費を確認する
5. 共働きや将来の支出も考えて予算を決める

この5つのステップに沿って考えれば、無理のない予算を立てやすくなります。

家の予算の相場はいくら?種類別の平均額

家の予算を決めるときは、まず相場を知ることが大切です。

相場を知っておくと、自分たちが考えている予算が高いのか、それとも低いのかが判断しやすくなります。

まずは、住宅の種類ごとの相場を見ていきましょう。

種類	相場（全国平均）
土地付き注文住宅	約5,007万円
注文住宅（建物のみ）	約3,936万円
注文住宅の購入資金（国交省調査）	平均6,188万円／中央値5,030万円

なお、土地代は地域によって大きく異なります。

土地付き注文住宅を検討する場合は、建築予定地の土地相場も事前に確認しておきましょう。

平均は一部の高額な住宅の影響を受けやすいため、実際の相場をイメージするときは中央値も参考にしてみてください。

注文住宅・土地付き注文住宅・建売の建築費相場

住宅金融支援機構の2024年度のフラット35利用者調査では、注文住宅にかかった費用は約3,936万円・土地付き注文住宅は約5,007万円・建売住宅は約3,826万円でした。

同じ一戸建てでも、土地代が含まれるかどうかで必要な金額は変わります。

土地付き注文住宅は、土地代と建物代の両方が必要になるため、建物だけを建てる注文住宅よりも予算が大きくなりやすいです。

相場を見るときは金額だけでなく、自分たちが検討している住宅のタイプも確認しておきましょう。

購入資金の平均は約6,188万円・中央値約5,030万円(国交省調査)

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」では、注文住宅の購入資金は平均6,188万円・中央値5,030万円でした。

平均価格だけを見ると、このように感じる方もいるかもしれません。

ただし、平均価格は一部の高額な住宅の影響を受けやすいため、実際より高く感じることがあります。

そのため、家づくりの予算を考えるときは、平均価格だけでなく中央値もあわせて確認することが大切です。

中央値とは、住宅価格を安い順に並べたとき、ちょうど真ん中にくる価格のことです。

直近で建築費は上昇傾向・待てば安くなる?

家を建てる費用は、近年上がり続けています。

SUUMOリサーチセンターの2025年調査では、注文住宅の建築費用は土地代を除く全国平均3,488万円となり、前年より73万円上がりました。

このように考える方もいるはずです。

ただし、資材価格や人件費の影響もあるため、待てば必ず安くなるとは言い切れません！

ここで大切なのは、価格が下がるのを待つことよりも、今の相場で「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」を考えておくことです。

相場が変わっても慌てないように、先に自分たちが無理なく返せる金額を把握しておきましょう。

あなたの年収なら適正はいくら?年収別の予算の目安

家の予算を考えるときは、年収の5〜7倍ほどが1つの基準になります。

ただし、住宅ローンの「借りられる額」と、家計に無理のない「返せる額」は別物です。

そのため、年収倍率だけで予算を決めないようにしましょう。

住宅種別の年収倍率（2024年度フラット35利用者調査）を紹介します。

種類	年収倍率
土地付注文住宅	7.5倍
マンション	7.0倍
注文住宅	6.9倍
建売住宅	6.7倍
中古マンション	5.5倍
中古戸建	5.3倍

年収倍率とは?種類別の目安(土地付き注文住宅7.5倍など)

年収倍率とは、住宅の購入にかかる総額が、世帯年収の何倍にあたるかを示す数字です。

計算例

世帯年収500万円で3,500万円の家を購入する場合

3,500万円 ÷ 500万円 ＝ 年収倍率7倍

年収倍率は、土地付き注文住宅やマンション・建売住宅など、選ぶ住宅によって違います。

前の表で購入を考えている住宅の年収倍率を確認すれば、世帯年収からおおよその住宅価格をイメージしやすいでしょう。

金額別・買える年収早見表(3,000万/4,000万/4,500万/500万)

年収倍率を7倍として計算すると、物件価格ごとに必要な年収の目安がわかります。

下の表はあくまで概算ですが、予算を考えるときの参考にしてみてください。

物件価格	必要年収の目安（倍率7倍）	向いている人
3,000万円	約430万円	建売・中古戸建を検討する単身〜夫婦
4,000万円	約570万円	土地付き注文住宅を狙う共働き世帯
4,500万円	約640万円	こだわりの注文住宅を建てたい世帯
500万円	ローン活用・中古／リフォーム向き	建物本体では現実的に難しい水準

物件価格が500万円の場合、新築注文住宅の平均（建物のみ約3,936万円）と比べると、建物本体の予算としてはかなり厳しい金額です。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

家の予算を決める前に、それぞれの違いを整理しておきましょう。

・借りられる額：金融機関の審査で借りられる可能性がある金額

・返せる額：生活費や教育費を考えて、無理なく返済できる金額

金融機関の審査で借りられる上限近くまで借りると、生活費や教育費に使えるお金が減り、家計が苦しくなるおそれがあります。

年収倍率をもとにした金額が家計に合うかどうかは、返済負担率でも確認しましょう。

自分の年収でいくら借りられるか、毎月の返済額がいくらになるかは、シミュレーションで確認しておくと安心です。

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家計を圧迫しない返済額は?返済負担率の目安

家の予算を考えるときは、毎月の返済額が家計に合っているかを確認することが大切です。

その目安になるのが、返済負担率です。

返済負担率を見ると、住宅ローンの返済が家計の負担になりすぎていないかを判断できます。

返済負担率の見方や、審査基準と無理なく返せる目安の違いについては、次の見出しで詳しく紹介します。

返済負担率とは?審査基準(30〜35%)と安全圏(手取り25%)

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。

たとえば、年収500万円で年間の返済額が100万円の場合、返済負担率は20％になります。

フラット35では、年収400万円以上で35％以下が審査基準です。

審査基準と無理なく返せる目安には違いがあるため、次の表で確認してみましょう。

区分	返済負担率
フラット35審査基準（年収400万円未満）	30％以下
フラット35審査基準（年収400万円以上）	35％以下
FPが推奨する安全圏	手取り年収の25％以内
実際の利用者に最も多い水準	15％超〜20％以内（26.2％）

審査に通る＝安心ではありません！

教育費や老後資金とも両立できるよう、手取り年収の25％以内を目安に返済計画を立てましょう。

月々返済額から逆算する借入可能額の計算方法

借入可能額は、月々返せる金額から逆算できます。

まずは、「手取り月収×25％＝月の返済上限」を計算しましょう。

手取り月収30万円の場合を例に、計算方法を紹介します。

例

30万円 × 25％ ＝ 7.5万円

この金額をもとに計算すると、無理のない借入額がわかります。

住宅金融支援機構の「ローンシミュレーション」を使えば、年収や月々の返済額から借入可能額の目安を確認できます。

まずは毎月無理なく返せる金額を決め、そこから借入額を考えるのが安心です。

実際の利用者は返済負担率15〜20%が最多

実際の利用者に多い返済負担率

・最も多い水準：15％超〜20％以内

・全体に占める割合：26.2％

※出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）】」

この結果から、フラット35の審査上限である35％を大きく下回っていることがわかります。

住宅ローンのほかにも、子どもの教育費や毎月の貯金などにお金がかかるため、毎月の返済額には余裕を持たせておくことが大切です。

家計を守るためにも、無理なく返済を続けられる金額を基準にしましょう。

頭金と諸費用はいくら必要?見落としがちなお金

頭金は、物件価格の1〜2割がひとつの目安です。

家を購入するときは、頭金のほかにも諸費用や予備費がかかります。

用意しておきたいお金の目安はこちら。

・諸費用：物件価格の5〜12％
　新築・中古など、住宅の種類によって異なる

・予備費：総予算の5〜10％
　追加工事や予定外の出費に備えるお金

諸費用の中には、住宅ローンに含まれないものもあります。

予備費も含めて、現金で支払う分まで準備しておきましょう。

頭金の目安と「頭金ゼロ」でも建てられるか

以前は、家を買うときに頭金を2割ほど用意するのが一般的でした。

そんなことはありません！

頭金ゼロでも家は建てられます。

三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査では、2021〜2024年に住宅ローンを借りた人のうち、「頭金ゼロ」が36.9％で最も多い結果でした。

ただし頭金を入れない分、住宅ローンの借入額は増えます。

フラット35では頭金が物件価格の10％未満だと、金利が高くなるため注意が必要です！

頭金を入れれば借入額を抑えられ、総返済額も減らしやすくなります。

頭金ゼロで住宅ローンを組むと、金利負担が大きくなりやすいため、無理のない範囲で頭金を用意しておくのがおすすめです。

諸費用は物件価格の5〜12%(新築・中古別)

諸費用は、家の購入や住宅ローンの手続きにかかるお金です。

物件の種類によって金額は変わりますが、物件価格の5〜12％ほどを見ておくと、予算オーバーを防ぎやすくなります。

種類別の目安がこちら。

物件種別	諸費用の目安
注文住宅・新築マンション	3〜6%前後
新築一戸建て（建売）	6〜9%前後
注文住宅（土地＋建物合計）	10〜12%程度
中古住宅	6〜10%程度

諸費用には、登記費用・住宅ローン手数料・税金・火災保険料などが含まれます。

中古住宅は、仲介手数料が加わるため諸費用が高めです。

そのため、この分を現金で用意しておく必要があります。

予備費は総予算の5〜10%を確保する

家づくりでは、契約後に追加費用がかかることもあります。

たとえば、外構工事の追加や家具・家電の購入・引っ越し費用などです。

総予算をすべて使い切らず、予備費として少なくとも5〜10％ほど残しておくと、急な出費に対応しやすくなります。

住んでからいくらかかる?生涯費用で計画する予算の決め方

ローン返済だけで家の予算を決めるのは危険です。

入居後は、固定資産税や修繕費、火災・地震保険料などで、年40〜50万円ほど、月にすると約3〜4万円かかる場合があります。

住み始めてから家計を圧迫しないよう、こうした維持費も含めて予算を決めましょう。

入居後にかかる主な維持費の目安は、次のとおりです。

費目	目安
固定資産税・都市計画税	年10〜20万円
修繕費（30年で600〜800万円）	月1.5〜2.2万円の積立
火災・地震保険料	年数万円
合計	年40〜50万円（月約3〜4万円）

毎月の住宅費は、ローンの返済額だけでなく維持費も含めて考えましょう。

入居後の維持費リアルな内訳(固定資産税・修繕費・保険料)

入居後の維持費を考えずに予算を組むと、住宅ローンの返済に加えて維持費もかかり、家計の負担が大きくなります。

まずは、主な維持費と金額を確認してみましょう。

・固定資産税・都市計画税：年10〜20万円
床面積などの条件を満たす新築住宅は、建物の固定資産税が半額になります。
軽減期間は、戸建て住宅で3年間、マンションなどで5年間です。

ただし、軽減期間終了後は本来の税額に戻るため、注意しておきましょう。

・火災・地震保険料：年数万円
建物の構造や所在地、補償内容によって金額が変わります。

・修繕費：30年間で600〜800万円
将来の修繕に備えて、月1.5〜2.2万円ほど積み立てておくと安心です。

住宅ローンの返済額だけでなく、こうした維持費も含めて予算を立てましょう。

購入前後の家計比較シミュレーション(家賃8万→ローン＋維持費13.5万の例)

住宅を購入すると、賃貸のときよりも毎月の住居費が増えるケースがあります。

家賃8万円の賃貸から住宅を購入した場合、月々の支出がどう変わるのか見てみましょう。

項目	購入前	購入後
家賃／ローン返済	8万円	10万円
固定資産税	なし	月1万円
修繕積立	なし	年10万円（月約0.8万円）
光熱費増	―	月3千円増
合計	8万円	約12.1万円

住宅購入後の住居費は、賃貸時より月約4.1万円増えています。

ローンの返済額だけで判断せず、維持費を含めた毎月の住居費を確認しておきましょう。

ライフステージ別・教育費ピークを見越した予算逆算

住宅の予算は、今の年収だけでなく10年後にかかるお金も考えて決めましょう。

子どもの成長にともない、教育費も増えていきます。

第一子が大学に入学する頃には、月5万円ほど教育費が増える家庭も珍しくありません。

毎月払える上限近くまで住宅ローンを組むと、教育費が増えたときに、生活費や貯金に回せるお金が少なくなります。

金融庁の「ライフプランシミュレーター」では、家族構成や収入・支出などを入力すると、老後までの家計収支をグラフで確認できます。

教育費が増える時期や老後の生活も考えて、住宅にかける予算を決めましょう。

共働き夫婦の予算はどう決める?収入減を見越した設計

共働き夫婦の予算は、「片方の収入だけでも返せるか」を基準に決めることが大切です。

2人分の収入を前提に住宅ローンを組むと、どちらかの収入が減ったときに返済が苦しくなることがあります。

ここからは、共働き夫婦の住宅ローンの組み方を見ていきましょう。

ペアローン・収入合算の違いと利用実態

ペアローンと収入合算には、次のような違いがあります。

方式	特徴
ペアローン	夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを組む 条件を満たせば2人とも住宅ローン控除を受けられる
収入合算	夫婦の収入を合わせて1本の住宅ローンを組む

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、ペアローンまたは収入合算を利用した人は38.7％でした。

20代では、ペアローンが35.3％・収入合算が21.3％で、合わせて56.6％を占めています。

2人分の収入を前提にすると、借入額が増えることも…

ただし、借りられる金額が増えても無理なく返せるとは限らないため注意しましょう。

産休・育休・転職で片方の収入が減るリスク

共働きで住宅ローンを組む場合、今の収入がずっと続くとは限りません。

産休や育休で一時的に収入が減ったり、転職や退職で家計の状況が変わったりすることもあります。

ペアローンは夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、返済していく仕組みのため、どちらかの収入が減ると家計のやりくりが難しくなります。

「今の2人の年収なら返せる」と考えるだけでなく、将来の収入の変化も見込んで借入額を決めることが大切です。

「片方の収入だけで返せるか」で守りの予算を組む

守りの予算とは、片方の収入だけでも返済を続けられる金額に抑える考え方です。

たとえば、夫婦2人の収入なら4,000万円を借りられる場合でも、片方の収入だけで返せる金額が3,200万円なら、借入額を3,200万円に抑えます。

借入額を抑えると、毎月の返済額も少なくなる！

共働きでも、収入が減ったときに返済を続けられる金額を基準にしましょう。

予算オーバーを防ぐには?優先順位で最適化するコツ

予算オーバーを防ぐには、すべての希望を叶えようとせず、譲れない条件を1〜2つに絞ることが大切です。

優先順位を決めておけば、家づくりにかかる費用を予算内に収めやすくなります。

具体的な方法は、次の4つです。

・希望に優先順位をつける（立地・間取り・設備）
・補助金を活用する（みらいエコ住宅2026事業）
・住宅ローン控除・贈与非課税を活用する
・複数社の相見積もりで比較する

これらを組み合わせれば、実質負担を大きく抑えられます。

希望に優先順位をつける(立地・間取り・設備)

家づくりでは、立地・間取り・設備をすべて理想通りにすると、見積もりが高くなります。

まずは、あとから変えにくいものと、あとから調整できるものに分けて考えましょう！

希望に優先順位をつけるときは、次のように整理するとわかりやすくなります。

・立地：あとから変えられないため、通勤・通学・買い物のしやすさを確認する

・間取り：家族の人数や暮らし方に合うかを考える

・設備：標準仕様で足りるか、後から交換できるかを見る

・外構：入居時に必要な工事と、後から整えられる工事に分ける

優先順位が決まっていれば、見積もりが高くなったときも残すものと見直すものを決めやすくなります。

補助金を活用する

補助金を活用すれば、家づくりにかかる費用の一部をまかなえるため、自己負担を減らせます！

補助額のイメージがしやすいよう、過去の制度を紹介します。

例
※2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」では、GX志向型住宅に160万円が補助されていました。

長期優良住宅やZEH水準住宅も対象となっており、子育て世帯・若者夫婦世帯には、長期優良住宅で80万円・ZEH水準住宅で40万円が補助され、古家の除却を伴う場合は補助額が上乗せされる仕組みでした。

補助金の対象や金額は年度によって異なります！

最新の制度や申請方法については、以下の記事をご覧ください。

住宅ローン控除・親からの贈与非課税で実質負担を下げる

補助金だけでなく、住宅ローン控除や贈与税の非課税制度も、家づくりの実質負担を下げる方法のひとつです。

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を、所得税などから最大13年間控除する制度です。

長期優良住宅では、子育て世帯・若者夫婦世帯の場合、最大455万円まで控除が可能。

また、親や祖父母から住宅取得資金の援助を受ける場合は、一定の条件を満たすと省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税が非課税になります。

制度を利用できる条件はそれぞれ異なるため、住宅会社や金融機関、税務署などに確認しておきましょう。

親の土地に家を建てる場合のメリットや税金・土地の活用方法については、以下の記事をご覧ください。

複数社の相見積もりで比較する

家づくりの予算を考えるときは、1社だけで決めず複数社の見積もりを比べることが大切です。

同じ金額に見えても、建物本体だけの金額なのか、外構工事や付帯工事まで含んだ金額なのかは住宅会社によって変わります。

見積もりを比べるときは、合計金額だけでなく何の費用が入っているかまで確認しましょう。

確認したいポイントはこちら

・建物本体の工事費に、どこまで含まれているか

・外構工事や付帯工事の費用が入っているか

・標準仕様で選べる設備はどこまでか

・オプションになる設備は何か

・諸費用や保証の内容はどうなっているか

複数社を比べることで、同じ予算でもどこまで希望を叶えられるかに違いがあるのがわかります。

まとめ：予算を自分で決めて、後悔しない家づくりを！

家の予算は、「自己資金＋援助資金＋住宅ローン」の合計から、自分で決めることが大切です。

後悔を防ぐために、次の3つの安全基準を押さえておきましょう。

・返済負担率は、手取り年収の25％以内に抑える

・維持費として、月3〜4万円を予算に含める

・共働き世帯は、片方の収入だけでも返せる予算にする

無理なく返せる金額を先に決めておけば、住宅会社から提案を受けたときも、予算に合っているかを判断しやすくなります。

家族に合った予算をもとに、後悔のない家づくりを進めましょう！

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FAQ

Q1：家の予算は年収の何倍が目安ですか？

住宅の種類によって異なりますが、年収の5〜7倍がひとつの目安です。

ただし、年収だけで決めず毎月の返済額もあわせて確認しましょう。

Q2：4,500万円の家は高すぎますか？

年収倍率を7倍とすると、4,500万円は年収約640万円に相当します。
※ただし、年収倍率だけでは判断できません。

返済負担率が手取り年収の25％以内に収まるか、固定資産税や修繕費など、月3〜4万円ほどの維持費を含めても無理がないかを確認しましょう。

これらを確認したうえで家計に無理がなければ、4,500万円でも高すぎるとは限りません。

Q3：頭金なしでも家は建てられますか？

頭金なしで住宅ローンを組めるケースもあります。

ただし、借入額が増えるため諸費用や引っ越し費用を払う現金は残しておく必要があります。

Q4：初めて家を買う人の平均年齢は？

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、初めて住宅を取得した人の平均年齢は、注文住宅で40.3歳・分譲戸建住宅で37.3歳でした。

※出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」